Publié le 20 Mars 2025

Un propriétaire qui réalise lui-même des travaux dans son logement avant de le vendre peut être tenu pour responsable des défauts ou malfaçons constatés après la transaction. Une décision récente de la Cour de cassation rappelle en effet que le vendeur, même non professionnel, peut être considéré comme constructeur et ainsi soumis à la garantie décennale en cas de dommage compromettant la solidité du bien.

Le statut de constructeur étendu au vendeur

Lorsqu’un vendeur effectue lui-même des travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation d’un bien immobilier, il est considéré comme le maître d’ouvrage. Si ces travaux concernent la structure du bâtiment ou des équipements essentiels (fondations, toiture, murs porteurs…), il peut également être assimilé à un constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil.

Une affaire récente illustre ce principe, des acquéreurs ayant malheureusement découvert des fissures importantes dans un mur de soutènement construit par le vendeur plusieurs années avant la vente. La Cour d’appel avait initialement écarté la responsabilité du vendeur, au motif qu’aucun contrat de construction n’avait été conclu entre les parties. Cependant, la Cour de cassation a infirmé cette décision, estimant que le vendeur, ayant réalisé lui-même ces travaux, devait être considéré comme constructeur et donc tenu de garantir la solidité de l’ouvrage.

La garantie décennale s’applique au vendeur

La garantie décennale engage la responsabilité du constructeur (y compris le vendeur ayant réalisé les travaux) pendant une durée de 10 ans après la réception des travaux. Cette garantie couvre :

• Les dommages compromettant la solidité du bâtiment ;
• Les défauts d’étanchéité et d’isolation ;
• Les fissures importantes dans la structure ;
• Les problèmes rendant le bien impropre à son usage.

Si un défaut grave est constaté dans les 10 ans suivant la fin des travaux, le vendeur est donc tenu de financer les réparations nécessaires, même s’il a agi en tant que particulier. Cette garantie protège l’acquéreur contre les conséquences des malfaçons liées aux travaux réalisés par le vendeur.

Une sécurité juridique renforcée pour l’acheteur

Cette clarification du cadre juridique renforce la protection des acquéreurs en leur offrant un recours en cas de défaut majeur découvert après l’achat. Elle impose également au vendeur une attention particulière lors de la réalisation des travaux. Respecter les normes en vigueur et, si nécessaire, faire appel à un professionnel pour vérifier la conformité des travaux peut ainsi éviter une mise en cause de la garantie décennale.

En consolidant la responsabilité du vendeur ayant effectué des travaux, cette décision contribue à sécuriser les transactions immobilières et à protéger les acquéreurs contre les défauts structurels. Cette jurisprudence rappelle que même les travaux réalisés par un particulier doivent répondre à des exigences de qualité et de sécurité.